近年来，“网约房”成为不少旅游者的住宿选择。家住浙江宁波的小张将自己的闲置住宅放在互联网平台上，短租给有需求的人，不料却被邻居起诉至法院。小张不解：“我自己的房子，难道还不能自己做主？”
该案历经一审、二审，法院终审判决要求小张恢复住宅用途。法院为何作出这一判决？个人如果想合法经营“网约房”，应该如何操作？
自家住宅变“网约房”被判侵权
法院：必须取得利害关系业主的一致同意
小张在浙江省宁波市江北区购置了一套住宅，房屋交付后，他就将房屋作为“网约房”使用，通过多个网络平台发布房源信息，标明价格接受预订。没想到，此举引发小区其他居民不满。同楼邻居以无证开设民宿、存在噪音扰民等问题为由，将小张起诉到法院。
原告认为，案涉房屋规划用途为住宅，作为“网约房”存在隐患。根据法律规定，业主将住宅变为经营性用房的，必须取得利害关系业主的一致同意。而被告小张在没有获得业主同意的情况下，就擅自将住宅改为“网约房”对外经营，违反了法律的规定。
被告小张答辩说，他只是将自己的房屋出租，出租自己的房子并不需要其他业主同意，且并未改变房屋的住宅性质，只是通过网约平台开展租赁活动。
小张在相关平台完成房屋注册登记后，以短租、周租或月租的形式对外招租。房客通过平台下单，平台会自动发送登记链接与入住指南，完成身份核验后即可获取开门密码，全程自助入住、退房，房屋卫生清洁则由房东在房客退房后清理。
法院审理认为，本案争议焦点为案涉房屋作为“网约房”使用，是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。
“网约房”和“出租房”到底有何区别？浙江省宁波市江北区人民法院审判委员会专职委员刘晓丽介绍，“网约房”与普通出租房的核心区别在于：普通出租房是面向特定承租人的长期居住，人员稳定、影响范围小；而“网约房”面向不特定公众，按日计费并提供清洁、物品使用等住宿服务，属于经营性住宿活动，实质改变房屋用途，构成“住改商”。根据法律规定，“住改商”需经有利害关系业主一致同意，普通房屋租赁则无此强制要求。
法院认为，小张实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意。判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。小张不服一审判决提起上诉，被判决驳回。
二审该案的浙江省宁波市中级人民法院民一庭副庭长张梦琬表示，“网约房”业态的发展，不能突破法律底线和邻里权益的边界。房屋所有权人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区的管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。
“网约房”合规经营与维权路径指南
如果没有邻居投诉、起诉，小张可以悄悄经营“网约房”吗？
对此，刘晓丽表示，根据《中华人民共和国民法典》第279条明确规定：业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需要变更的，除遵守相关规定之外，必须经过利害关系业主的一致同意。因此，即便没有人投诉和举报，也不可以擅自悄悄经营网约房。
想要合法经营“网约房”，应当遵循以下步骤：
需先确认房屋权属清晰、用途合规且符合小区管理规约；
取得本栋楼其他利害关系业主的一致书面同意；
按当地“网约房”管理规定向公安等部门备案，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求；
规范经营，避免扰民和损害公共利益。
如果身边有人违法经营“网约房”，影响了自身正常生活，作为邻居可通过4条途径维权：
一是联合向业委会、物业公司提交书面异议，督促其履行管理职责；
二是固定人员频繁出入、深夜噪音等证据；
三是向街道、住建、公安等部门投诉；
四是向人民法院起诉，要求对方停止经营，维护自身及其他业主权益。
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